上半年樓市最重要的營銷節(jié)點五一小長假日益臨近，在這個檔期內(nèi)，由容積率新規(guī)驅(qū)動下的高實用率產(chǎn)品成為了新近推出項目的亮點，曾經(jīng)以“60平方米-80平方米兩房、三房”為主的剛需市場，如今被“70平方米-100平方米四房甚至五房”強(qiáng)勢取代。從去年年底至今年入市的新項目來看，超100%實用率幾乎是新戶型的標(biāo)配，對空間利用更充分的開發(fā)商甚至對外宣稱將實用率提高至120%、130%，“花同樣的錢獲得更多的實用面積”成為當(dāng)下購房者作出置業(yè)選擇的重要參考因素，從“有房住”到“住得好”，廣州的一手住宅市場正上演著戶型設(shè)計不斷迭代升級的“空間革命”。

　　滿足業(yè)主不同年齡段需求，新房實用面積“膨脹”

　　用一個字來形容當(dāng)下廣州新推出的一手住宅，那就是“卷”。從今年3月至4月入市的一手項目來看，實用率已普遍超過100%，甚至有項目稱最高實用率可達(dá)到137%，相比兩年前僅有八九成實用率的舊規(guī)產(chǎn)品，這樣的實用率無疑更受購房者青睞。

　　3月，廣州地鐵地產(chǎn)接連推出兩大項目，其中，黃埔區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城主推74平方米-125平方米的三房、四房，最高實用率超130%，據(jù)銷售人員介紹，該項目74平方米的三房兩衛(wèi)，可比肩傳統(tǒng)約100平方米的戶型，自帶獨立入戶花園，可實現(xiàn)南北對流。另外，番禺區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城項目主推73平方米-130平方米的四空間至五空間戶型，最高實用率可達(dá)130%，該項目約87平方米的戶型通過餐客廚一體化設(shè)計，配備大尺寸陽臺，改造后開間長度可達(dá)約6.3米，并可以通過優(yōu)化布局設(shè)計打造“第五空間”，根據(jù)成長周期實現(xiàn)從書房或游戲房到獨立臥室的進(jìn)化。

　　即將對外開放售樓部的萬科番禺南站項目萬科·檐嶼城更是曬出127%-137%的產(chǎn)品實用率，整體打造約77平方米-135平方米的三房、四房，據(jù)透露，將搭配全生命周期設(shè)計，通過“可變空間”滿足更多功能需求。

　　海珠區(qū)的綠城·馥香園項目也于3月開放售樓部，主推84平方米-127的三房、四房，據(jù)悉最高實用率也達(dá)到了125%，該項目約102平方米的產(chǎn)品取消了過道空間，主臥跟另外三間次臥分布在客廳的兩側(cè)，提高實用性。

　　3月底開放售樓部的珠實·天河都薈項目是天河區(qū)首個全新規(guī)住宅項目，容積率為2.0，屬于低密度住宅設(shè)計，據(jù)介紹戶型實用率最高達(dá)120%，將首推72平方米-152平方米的三房至五房，其中，天河都薈項目陽臺面寬達(dá)6米-9米，比傳統(tǒng)尺度長約一倍，搭配3.15米起的層高，陽臺空間的視野將相當(dāng)寬闊。

　　此外，還有開發(fā)商通過利用“全贈送”的飄窗設(shè)計滿足空間使用需求，例如番禺區(qū)全新項目龍湖亞倫·央璟頌將飄窗臺進(jìn)行了落地化設(shè)計，再度擴(kuò)展室內(nèi)空間，成為容積率新規(guī)之下的又一戶型設(shè)計創(chuàng)新之舉。

　　容積率新規(guī)賦能，推動戶型設(shè)計迭代升級

　　去年至今的廣州住宅空間變革，是在容積率新規(guī)的賦能下實現(xiàn)的。2023年7月28日，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制惠企利民促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展若干措施（第三批）》，將突出住宅建筑外墻結(jié)構(gòu)邊線的飄窗的最大進(jìn)深尺寸從0.5米放寬至0.8米，飄窗的面積是業(yè)內(nèi)常說的“全贈送面積”，不計入銷售面積；隨后2023年8月1日，《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》發(fā)布，對住宅半開敞空間半算計容比例適當(dāng)放寬，也就是放寬了銷售話術(shù)里常提到的“買一半送一半面積”的空間比例，包括入戶花園、生活陽臺、大進(jìn)深的多功能陽臺等，隨后廣州部分樓盤抓住新規(guī)出臺前的“窗口期”緊急報建，搶先推出新規(guī)戶型。

　　2023年11月，《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱《辦法》）正式出爐，《辦法》明確將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深仍不大于2.4米，《辦法》還提到，允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進(jìn)深。

　　上述新規(guī)發(fā)布后，可實現(xiàn)套內(nèi)“贈送面積”增多、“實用面積”同步增多，因此“高贈送率”“高得房率”“高實用率”的項目不斷推出，更有原先已報建的項目將規(guī)劃方案推倒重來，適用容積率新規(guī)。隨著此類項目的市場熱度不斷攀升，廣州還在土地拍賣市場上對部分地塊在容積率新規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放寬，陽臺占比達(dá)到了25%-30%，以南方面粉廠地塊、絹麻廠地塊為代表的“超新規(guī)”宅地因此誕生，推出的產(chǎn)品實用率有望達(dá)到120%、130%甚至更高。

　　就在2024年年底，廣州還誕生了首個第四代住宅項目，南沙區(qū)的招商·林嶼境以25%的陽臺占比和40%的空中花園占比將最高實用率突破至140%，其中約3.6米進(jìn)深的大陽臺將戶外空間翻倍，使其成為一個完整的空中露臺，受到市場強(qiáng)烈追捧。

　　而后隨著廣州對“超新規(guī)”地塊的收緊，陽臺占比已基本控制在20%，但仍不乏開發(fā)商充分利用飄窗、花池、不限進(jìn)深的主景觀陽臺等“贈送空間”進(jìn)行充分設(shè)計，推出高實用率產(chǎn)品。

　　“陽改房”現(xiàn)象普遍，需注意依法報建

　　對購房者而言，購買同等建筑面積的房子能得到更多的實用面積，無疑具備較大的吸引力。不過購房者需留意的是，通過高贈送面積實現(xiàn)的高實用率產(chǎn)品，在報建規(guī)劃上往往存在多個陽臺以及多處飄窗的情況。例如，荔灣區(qū)東沙片區(qū)的某個新盤內(nèi)，69平方米戶型可以設(shè)計成三房，但房間多處標(biāo)記“此處交付為飄窗”，即是通過大量采用飄窗改造成具體使用空間。

　　目前，廣州市面上的一手項目普遍推出“陽改房”。例如，海珠區(qū)西部某個樓盤的介紹材料顯示，其約119平方米的戶型對標(biāo)市面上約150平方米的戶型。不過，在該戶型圖上，除一間臥室?guī)эh窗以外，主臥與陽臺相連，生活陽臺與花池相連，未來都也有可能改造成“陽改房”，而寬闊的主景觀陽臺與客廳一部分空間，也可以設(shè)計成一間房間，由此湊成了“四房”。

　　在銷售過程中，開發(fā)商一般會對“陽改房”作出承諾：“交付時是一個完整的房間，跟樣板房的一樣�！钡珜嶋H上，開發(fā)商會通過直接改造或委托第三方裝修公司對陽臺進(jìn)行改造后交付給業(yè)主，例如番禺區(qū)南村鎮(zhèn)的一個新盤的銷售人員表示：“我們會與購房者簽訂一份授權(quán)委托書，即業(yè)主同意我們將陽臺封窗，打通墻壁改造成為臥室交付�！碧热魶]有改造協(xié)議的簽訂，房屋交付時仍是陽臺，需由業(yè)主自行裝修。

　　法律界人士提醒，“封陽臺”“陽改房”是否合規(guī)取決于是否依法審批。未經(jīng)批準(zhǔn)的改造屬于違法，可能面臨拆除、產(chǎn)權(quán)糾紛等風(fēng)險；合法改造需嚴(yán)格履行審批程序。建議購房者在簽訂房屋買賣合同時，慎重查閱房屋產(chǎn)權(quán)登記情況以及買賣合同當(dāng)中對此類空間的協(xié)議、約定。

　　羊城樓評

　　廣州樓市的“空間革命”是居民向往“好房子”的具象化

　　現(xiàn)階段，廣州容積率新規(guī)的執(zhí)行還不到兩年，由于預(yù)售房從建設(shè)到交付往往需要兩年及以上，廣州還沒有出現(xiàn)大范圍的新規(guī)產(chǎn)品交付情況，“贈送空間”的具體使用規(guī)范以及后續(xù)維護(hù)成本，還需要經(jīng)過時間的檢驗。

　　不過，從市場供需兩方的反應(yīng)來看，新規(guī)產(chǎn)品都頗受歡迎。這不是簡單的百分比計算，其背后更蘊含著居住品質(zhì)回歸的市場邏輯。今年兩會期間，“好房子”被首次寫入了政府工作報告，要建設(shè)“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

　　容積率新規(guī)絕非簡單的政策松綁，而是以空間為載體，回應(yīng)人民對“好房子”的深層渴望：既要容納三代同堂的煙火氣，也要承載書房的靜謐、儲物間的從容，甚至要有綠植盛開的點綴。廣州住宅“空間革命”拓展的不僅包括居住空間，更是能裝得下智慧產(chǎn)品、綠色工藝的生長空間。

　　廣州房企“卷面積”的同時，還是一場關(guān)于設(shè)計理性與人本關(guān)懷的思考。當(dāng)飄窗化作實用書桌、陽臺變身社交客廳、墻體被柔性隔斷取代，冰冷的面積指標(biāo)終于轉(zhuǎn)化為可觸摸的生活質(zhì)感。這不僅是房企的產(chǎn)品升級，更是對“住有宜居”命題的時代解答：所謂“好房子”，從來不是鋼筋水泥的堆砌，而是能讓每個家庭成員都能找到屬于自己的“生活錨點”。

　　政策的巧手與市場的嗅覺在廣州已然達(dá)成共識，居住平權(quán)所帶來的幸福感是廣州戶型進(jìn)化論的最佳結(jié)果。

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