有人將富力今日之困歸結于2017年7月的那場“世紀交易”，但實際上，它只是雪上加霜。

　　文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

　　命途軌跡的改變，或許只在某個瞬間的手起刀落。

　　時隔五年，富力收購來的酒店再被擺上貨架。近期有消息傳出，為了緩解債務壓力，富力地產(chǎn)正在談判出售此前收購的萬達酒店，目前正在接洽的酒店項目有10個左右，單價在2億~7億元之間，大都在二三四線城市。截至發(fā)稿，富力層面對此未予回應。

　　2017年的那場“世紀大并購”中，為了自救，王健林將萬達的大部分文旅和酒店資產(chǎn)打折甩賣。最終，富力以190億元成功“撿漏”萬達旗下73家酒店。相比談判初期萬達計劃將酒店賣給融創(chuàng)的價格，整整打了近7折。

　　彼時的李思廉（富力地產(chǎn)董事長）也頗為開心：“通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業(yè)務，增加優(yōu)質的投資物業(yè)經(jīng)營收益，實現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局�！痹谌f達酒店資產(chǎn)加持下，富力成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。2018年，富力營收破千億。

　　曾經(jīng)許下的藍圖還未實現(xiàn)，富力已在債務泥潭中越陷越深。過去5年，富力旗下的酒店業(yè)務非但沒有帶來利潤，反而遭遇持續(xù)虧損。最近三年，受房地產(chǎn)整體調控的影響，加上疫情反復，這些短債長投的重資產(chǎn)酒店項目成為富力的最大負累。

　　李思廉曾用“絕對不后悔”來描述他對于萬達酒店業(yè)務的收購，但在去年8月的富力中期業(yè)績會上，他提出酒店“可售”。一買一賣，進出之間，已經(jīng)很難再談那筆交易后不后悔。反觀萬達，在降負債的路上，走在了大部分地產(chǎn)公司的前面。

　　輕裝上陣的萬達獲得重生，現(xiàn)已站在IPO的門前。曾作為萬達“接盤方”的融創(chuàng)和富力，卻在負重前行。為了渡過難關，融創(chuàng)從去年起就在大批量出售項目和貝殼股權。此外，作為融創(chuàng)中國的董事長，孫宏斌不惜用自掏腰包借錢給上市公司，以自己的信用為公司擔保。

　　富力的對策與融創(chuàng)類似。從去年9月開始，富力的大股東李思廉和張力就給公司提供了幾十億元的資金。與此同時，碧桂園服務也發(fā)布公告稱，以最多不超100億元的對價，收購富力物業(yè)全資持股的富良環(huán)球，以實現(xiàn)對富力物管和商業(yè)運營服務資產(chǎn)的收購。

　　截至去年末，富力手上現(xiàn)金量約為63億元，一年到期的短期借款超過580億元，總體債務超千億元。為此，富力一邊與債權人談展期問題，一邊加大資產(chǎn)出售力度，回籠資金。今年以來，為償還公司債務及維持經(jīng)營，富力地產(chǎn)多次出售海外資產(chǎn)。

　　作為曾經(jīng)的“華南五虎”之一，富力也曾有過很多高光時刻。不止在體量和盈利能力上一度碾壓碧桂園和中國恒大，更是粵系房企中的“大哥大”。不過，由于發(fā)展模式過于保守，后又誤判形勢，高歌猛進，富力逐漸被甩在身后�？傮w來說，“踩錯了節(jié)奏”，有行業(yè)人士總結。

　　外部環(huán)境千變萬化。回頭來看，李思廉和王健林之間，似乎也就差了些運氣。五年的兜兜轉轉中，李思廉“撿漏”王健林的代價是，富力地產(chǎn)開始重復萬達當年的命運。外界的疑惑是，依然走在懸崖邊上的富力，能否靠萬達的這批酒店資產(chǎn)“紓困”？

　　“撿漏王”不服輸

　　“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺怎么樣？”2019年3月底，在富力地產(chǎn)的2018年業(yè)績發(fā)布會上，《中國企業(yè)家》問該公司董事長李思廉。

　　“感覺很好。起碼自己在出差的時候，可以得到特別的關注�！崩钏剂�笑答，“而且我們的確買得不貴，所以OK的，當時的交易應該是雙贏的交易�！�

　　2017年7月，富力地產(chǎn)以約190億元的對價，收購了萬達的74家酒店。該交易是當年萬達甩賣資產(chǎn)案的一部分，交易總額超600億元，被稱作“世紀大并購”。按照計劃，酒店及文旅城資產(chǎn)包均歸融創(chuàng)所有，但富力地產(chǎn)半路殺出，短短9天內，切下了酒店資產(chǎn)的“蛋糕”。

　　一個細節(jié)是，那場萬達出售資產(chǎn)發(fā)布會召開前，前往采訪的記者原本以為主角就是萬達和融創(chuàng)，但現(xiàn)場卻張貼著萬達、融創(chuàng)、富力三家合作的背景板。突然，背景板被換下，主角又只剩下萬達和融創(chuàng)。貴賓室里傳來嘈雜聲響，不久后背景板再次更換，富力地產(chǎn)的名字又回去了。

　　及至發(fā)布會舉行，大家發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)的收購對價比原先融創(chuàng)談的，少了136.89億元。

　　簽約儀式次日，富力地產(chǎn)董秘胡杰在招商證券電話會議上透露部分交易細節(jié)，稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間，強調“只接受6折價格”，并且承認收購價格的確有變化，“直到簽約前最后一刻才定下”。富力地產(chǎn)“砍價能手”的聲名由此傳開。

　　彼時，人人稱贊李思廉是名副其實的“撿漏王”。李思廉從此還擁有了一個“全球最大的豪華酒店業(yè)主”的新名號。收購的萬達酒店資產(chǎn)注入后，富力已擁有89間酒店，其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達等知名酒店集團，還有37家在建及規(guī)劃中酒店。

　　但以富力當時的財務狀況來看，這也是一個奢侈的價格。2018年是萬達酒店資產(chǎn)合并入富力地產(chǎn)報表的第一個完整財年，彼時已有71家酒店被合并報表。從報表來看，上述交易在2017年為富力帶來大額非經(jīng)常收益之后，至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。

　　富力地產(chǎn)的業(yè)績報告顯示，富力在2018年的酒店運營業(yè)績處于虧損狀態(tài)，當年酒店業(yè)務的虧損額達4.59億元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店業(yè)績有5年錄得虧損。2017年，這一板塊營業(yè)額為23.75億元，但利潤高達129.36億元，是當年凈利潤主要貢獻來源。

　　關于“酒店業(yè)務虧損”問題，2018年度業(yè)績會上，富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠表示，“在賬面上有會計處理，所以大家很難看到我們酒店的實際情況，目前酒店整體凈利潤，返還給業(yè)主的大概是13.5億元�！崩钏剂�續(xù)稱，“13.5億元的利潤已經(jīng)足夠覆蓋我們整個酒店的支出”。

　　李思廉是商業(yè)地產(chǎn)的“老手”。千禧年伊始，富力開始大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)，而且是租售并舉。他們表示要學習新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風險。這種執(zhí)念，甚至讓本來很少說話且性格謙遜的他，意外“懟”了老江湖王石。

　　2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，王石說，商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。

　　對此李思廉說，商業(yè)地產(chǎn)模式“并不是只有王董事長說的一種”，“你（王石）放心，我們一定會做得很好”。此后，富力開啟了冒險之旅。2005年，富力凈負債率只有20.5%，2007年就躥漲到139.5%。用杠桿重倉低周轉、高成本的商業(yè)地產(chǎn)，富力顯然是在走鋼絲。

　　如此激進的擴張方式，是當年大多數(shù)房企的常態(tài)。當時全國樓市熱火朝天，2007年，富力的協(xié)議銷售額達到161億元，僅次于萬科、綠地和中海。而這也是富力最為高光的時刻。

　　2008年，金融危機呼嘯而至，房企哀鴻遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47億元拍到佛山“地王”，因無力按時繳清土地款，2.4億元保證金被罰沒。富力一度被傳瀕臨破產(chǎn)，據(jù)媒體報道，富力當時的目標是“撐過明年”。直到“四萬億計劃”出臺，將它從懸崖邊上拉了回來。

　　經(jīng)歷過生死一線，不變的是，富力仍然重倉商業(yè)地產(chǎn)。富力雖減少了新投資物業(yè)的比重，但加大了已建成投資物業(yè)的運營和投入。但這并未帶給富力預期的收益和現(xiàn)金流，酒店業(yè)務更是長期處于虧損狀態(tài)。同期，專注在住宅狂奔的恒大、碧桂園，已將富力拋得越來越遠。

　　2013年，富力二輪擴張。此后，富力再度歷經(jīng)“高杠桿擴張-調控來襲-生死邊緣-政府救市-繼續(xù)擴張”的輪回，直到迎來2019年“史上最嚴調控+疫情”的雙重擊打，再次命懸一線。有人將富力今日之困歸結于2017年7月的那場“世紀交易”，但實際上，它只是雪上加霜。

　　“燙手山芋”

　　成為全球最大豪華酒店業(yè)主之后，富力地產(chǎn)仍在負重前行。

　　非常明顯的跡象是，富力地產(chǎn)希望通過收購來實現(xiàn)彎道超車。繼收購萬達酒店資產(chǎn)后，2018年3月，富力以57億元收購海航資產(chǎn)。但在隨后一年，大環(huán)境迎來劇變。2019年1~2月，全國商品房銷售面積出現(xiàn)負增長。此前不久，萬科董事長郁亮提出了“活下去”的口號。

　　彼時，《中國企業(yè)家》詢問李思廉：富力地產(chǎn)是否也有類似策略？李思廉說，那是郁亮開玩笑。富力地產(chǎn)在市場打拼了二十多年。經(jīng)歷了國家宏觀調控、世界金融海嘯和其他一些挫折，能堅持下來的公司，都應該具有市場的保護能力，在市場競爭中活下去，“沒有什么難受的�！�

　　經(jīng)營酒店是一項長期而精細的工作，當王健林談到出售酒店資產(chǎn)的初衷時，也曾說過：“沒有必要持有回報率偏低的酒店資產(chǎn)”。對此，李思廉也有概念。他在2019年3月的業(yè)績會上表示，“酒店（業(yè)務）方面一般看現(xiàn)金流，因為酒店的賬，本身很難賺錢。”

　　捧在手中的萬達酒店，已經(jīng)成了富力的“燙手山芋”，它并沒有給富力帶來充沛的現(xiàn)金流，反而使整個富力陷入危機：營收增加，凈利潤卻未能提高，負債問題愈加顯著。

　　“萬達酒店買得確實便宜，但你都用借來的錢去買，整個事兒就不合適了�！笔煜そ灰椎娜耸繉Α吨袊�企業(yè)家》感慨，“當初以為撿了大便宜，沒想到是投資邏輯錯了。”

　　就在富力簽下萬達酒店資產(chǎn)前一個月，富力剛剛走完2017財年的上半年。根據(jù)后來披露的報表，截至2017年6月末，該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元，比整個交易對價都少。據(jù)了解，簽約后的一段時間里，富力地產(chǎn)曾給旗下地產(chǎn)在售項目壓力，要求迅速回款。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年，富力歸屬上市公司股東凈利潤為83.71億元，同比下降60%；原因為收購萬達酒店的溢價收益大幅減少；凈負債率也繼續(xù)攀升至184%。本指望接手立即產(chǎn)生現(xiàn)金流的萬達酒店能夠改善連年虧損局面，結果卻擴大了虧損面。

　　2019年，富力的凈負債率高達199%。2020年，“三條紅線”全踩中的富力“原則上暫停拿地”，出售重資產(chǎn)項目，并啟動裁員。2020年度業(yè)績會上，李思廉稱會在2021年將凈負債率降至100%以內。2021年中業(yè)績會上，富力管理層進一步表示，公司將每年達標一條“紅線”指標，“2021年一條，2022年一條，2023年一條�！�

　　往回看，盡管2019年底、2020年初整個行業(yè)銷售規(guī)模增速明顯放緩，不少資金渠道的收緊也讓開發(fā)商感嘆“錢緊一年”，但若對比寒風凜冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明顯放緩公開市場拿地步伐，同時加大銷售賣樓力度降低存貨、回籠現(xiàn)金。

　　加速“割肉”

　　“我們還是埋頭賣自己手上的東西�！备涣Φ禺a(chǎn)2021年中業(yè)績發(fā)布會上，李思廉如此表態(tài)。他沒有給“手上的東西”加上一串復雜定語，這意味著這些年富力口袋里好不容易攢下來的資產(chǎn)——住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等，沒有什么是不能賣的。

　　“富力地產(chǎn)當年接下了萬達的酒店，但是后來疫情對酒店業(yè)務產(chǎn)生了很大的影響，且酒店屬于重資產(chǎn)，導致富力債務很高。”富力地產(chǎn)管理層表示。

　　這樣的急切狀態(tài)，在半年前發(fā)布2020全年業(yè)績時也曾有過表露。只是那時，態(tài)度更理性、更堅定：“價錢合適，將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場、寫字樓、酒店”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，通過轉讓股權、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，富力回籠了超過218億元的資金。其中包括：9月份，大股東將富力物業(yè)百億元賣身給碧桂園服務，并將80億港元資金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在線寬頻大股東永升（亞洲）16%的持股；公司12月份將廣州國際機場富力綜合物流園股權，以53億元出售給黑石集團。

　　2022年，富力變賣資產(chǎn)的數(shù)量增多，頻次亦在加快。

　　先是3月份，富力將英國倫敦的房地產(chǎn)項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發(fā)展，虧損約5.69億元人民幣。后是4月份，又將另一項目Thames City以26.6億港元的價格出售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋，虧損約18.4億港元。

　　5月初，富力還解除了廣州某住宅用地的土地出讓合同。此外，李思廉也清盤或抵押了一部分個人資產(chǎn)。5月30日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源，而這個項目正是4年前從海航地產(chǎn)收購過來的。

　　只是，富力資產(chǎn)出售的進度，明顯跟不上債務到期的速度。花旗國際5月25日向富力地產(chǎn)美元債持有人發(fā)出的一份通知顯示，富力未能在提取付息資金后的30天內及時為受托賬戶充值，因此觸發(fā)了違約事件，這也意味著富力已經(jīng)出現(xiàn)了實質性的債務違約。

　　統(tǒng)計顯示，目前富力存續(xù)的境內債券一共10只，規(guī)模161.65億元；其中，年內到期債務為兩筆，合計51.2億元；還有7筆債務2023年到期，合計100.45億元。此外，還有存續(xù)的美元債9筆，規(guī)模為41.85億美元。其中，2022年內到期的債務為兩筆，合計6.6億美元。

　　債務高壓下，富力地產(chǎn)已開始尋求債務展期。

　　3月30日，富力地產(chǎn)召開關于“16富力04”公司債的持有人會議，對包括展期方案、增信措施等在內的多項議案進行投票，最后該筆債務展期方案通過。不過，另一筆2024年5月9日到期、規(guī)模4億元的“19富力02”，展期未獲通過。

　　截至去年末，富力地產(chǎn)借款總額共計1327億元，凈負債率123%。2022年內到期的借款約為583億元，同期非限制現(xiàn)金余額約為63億元(不包括148億元限制現(xiàn)金)，無法覆蓋短期債務。

　　受疫情及行業(yè)下行的持續(xù)影響，今年樓市整體行情低迷，富力的銷售情況也不容樂觀。

　　根據(jù)富力披露的數(shù)據(jù)，2022年1-4月份，富力地產(chǎn)共實現(xiàn)總銷售收入177.5億元，同比下降55.9％；銷售面積達約145.31萬平方米，同比下降52.2％。今年4月，公司月內總銷售收入共約42.7億元，同比下降56％；銷售面積達約25.5萬平方米，同比下降47.45％。

　　一個好消息是，房地產(chǎn)企業(yè)的融資正在松綁，例如碧桂園、美的置業(yè)、龍湖地產(chǎn)已經(jīng)可以發(fā)行公司債來緩解融資問題。不過，富力眼下難題還是先要解決。有行業(yè)人士稱，如果此次曝出的10家酒店能夠順利出售，未來不排除繼續(xù)出售酒店以渡難關。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店項目多處于二三線，這個售價和資產(chǎn)前景都還不錯，但“富力的真正脫困還是要靠市場回暖以及行業(yè)復蘇才可以，畢竟企業(yè)運營靠出售資產(chǎn)或者融資得來的現(xiàn)金，只能進行一段時間的勉力維持”。