“國之重器，企業(yè)擔(dān)當(dāng)”，頂著央企金字招牌、長袖善舞的地產(chǎn)大哥華僑城（000069.SZ），在地產(chǎn)市長段先念主政四年后，正陷入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前所未有的經(jīng)營困境和違規(guī)爆發(fā)低谷期。

　　“旅游+地產(chǎn)”是華僑城的傳統(tǒng)優(yōu)勢領(lǐng)域，近年在各地“跑馬圈地”，投資總額近萬億，布局50個城市。長江商報記者梳理華僑城近年業(yè)績發(fā)現(xiàn)，依托文旅產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，銷售額在逐年增長。特別是2016年和2017年，這兩年銷售總額超過兩百億，實現(xiàn)近十年來最好業(yè)績，但其在全國房企的排名卻難掩下滑的失意，從2009年的18名滑落到2017年的第84名。

　　同時，華僑城A發(fā)布的2017年年報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入423.4億，同比增長19.3%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤86.4億，同比增長25.5%，兩項指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-77億，同比下降274.85%。

　　華僑城戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中遇到哪些問題？“野性”擴張背后又蘊藏哪些危機？針對上述系列問題，長江商報致電華僑城，但截止發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。

　　長江商報記者統(tǒng)計顯示，2017年8月-11月期間，華僑城拋售了近200億優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，這與華僑城企業(yè)經(jīng)營水平低下，持續(xù)經(jīng)營不善密切相關(guān)。在對文旅產(chǎn)業(yè)“跑馬圈地”的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的大額投資項目，給華僑城帶來了沉重的資金壓力。而文旅產(chǎn)業(yè)一般投資規(guī)模大、成本回收周期長，雖然投資資金未必需要短期內(nèi)到賬，但仍讓華僑城資金承壓。

　　審計署正核查華僑城財務(wù)、廉政違規(guī)問題

　　近日，在國家審計署針對35戶央企2016年度財務(wù)收支報告進行審計后，華僑城被查出3個大項共計17處具體問題，涉及財務(wù)管理、經(jīng)營管理以及廉政作風(fēng)等方面。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，涉及問題基本上與工程違規(guī)轉(zhuǎn)包、招標(biāo)事項有關(guān)。其中，所屬深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司等29家企業(yè)，2016年未經(jīng)公開招標(biāo)確定施工單位和工程類物資采購供應(yīng)商，涉及金額23.33億元，這也是目前在眾多問題中最大的一筆問題金額。

　　在房產(chǎn)和人員的管理上，華僑城集團公司及下屬企業(yè)所面臨的問題也不容小覷。其中，19名高管違規(guī)投資同類企業(yè)所屬成都天府華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司等10家企業(yè)，在未經(jīng)上級公司批準(zhǔn)等情況下銷售和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，涉及金額5.3億元；所屬企業(yè)的19名高管人員違規(guī)投資4717.53萬元入股同類業(yè)務(wù)的企業(yè)。證監(jiān)部門目前尚未對此進行調(diào)查和處罰。

　　國家審計署發(fā)布公告后，華僑城股價在6月下旬曾短暫翻紅，隨后大幅跳水，創(chuàng)年度新低。

　　謝逸楓認為，華僑城是中國文旅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性企業(yè)，其暴露出的財務(wù)、經(jīng)營、公司治理等方面的問題是否加劇現(xiàn)金流量風(fēng)險，是否對公司文旅產(chǎn)業(yè)的布局產(chǎn)生影響，還需后續(xù)進一步關(guān)注。 總體上不會影響到華僑城今后發(fā)展，目前華僑城的整體布局，產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位清晰，發(fā)展形勢良好，債務(wù)控制得比較合理，人員管理較穩(wěn)定。

　　他指出，此番華僑城被國家審計署檢查并發(fā)現(xiàn)多個層面存在問題，暴露了國企改革諸多難點與痛點。例如監(jiān)督缺失、企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)沒起到應(yīng)有的作用、激勵機制不合理、國企領(lǐng)導(dǎo)上級任命等，都是在國企改革過程中急需解決的，否則會制約國企改革的進一步深入。

　　旅游綜合業(yè)務(wù)成本占比首次突破50%

　　在投資規(guī)模上，華僑城近年來在文旅地產(chǎn)的投資商都是大手筆，少則百億，多則千億。

　　比如，2016年，華僑城簽約四川三大文化名鎮(zhèn)，投資逾千億元推動新型城鎮(zhèn)化項目；2017年4月，計劃在“十三五”期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)；2017年6月，華僑城集團與西安市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來5年將在西安市投資2380億元建設(shè)文旅項目。

　　不完全統(tǒng)計顯示，截止目前，華僑城集團在文旅項目的投資總額近萬億，布局50個城市。2017年以來投資的23個項目，投資金額300億元以上的有12個。

　　基于文旅項目的加速布局與消費升級對旅游行業(yè)的帶動作用，華僑城的業(yè)績一直較好。2017年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入423.41 億元，同比增長19.33%，實現(xiàn)凈利潤93.02 億元，同比增長27.23%。

　　業(yè)績增長，華僑城旅游板塊的帶動功不可沒，從文旅綜合業(yè)務(wù)來看，2015年營業(yè)收入達123.2億元，占總量38.22%；2016年為160.1億元，同比增長30%，占總量的45.11%；2017年達185.30億元，同比增長15.77%，占占總量的43.76%。

　　至此，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)成為與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的業(yè)務(wù)板塊，凸顯了華僑城對文旅產(chǎn)業(yè)的加速布局。

　　而文旅產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模擴張直接帶來成本的激增，華僑城集團A股2017年財報顯示，公司旅游綜合業(yè)務(wù)成本106.88億，同比增長12.63%，占總成本比例為50.74%，首次突破50%（同期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比例為49.63%）。

　　全國多個綜合旅游項目門票收入減少

　　近日，華僑城發(fā)布了《公司債券2018年跟蹤評級報告》，披露的公司綜合旅游項目運營情況顯示，旗下多個綜合旅游項目出現(xiàn)了門票收入、接待游客人數(shù)下滑、持續(xù)經(jīng)營不善等問題。

　　目前，在華僑城投入運營的七家歡樂谷中，深圳歡樂谷、成都歡樂谷和北京歡樂谷外接待游客人數(shù)和門票收入出現(xiàn)負增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，入園人數(shù)相對減少最多的是北京歡樂谷，北京歡樂谷2017年接待游客341.63萬人，同比減少約24萬人，門票收入減少1900萬元。

　　此外，成都歡樂谷2017年接待游客208.2萬人，同比減少約10萬人，收入減少近2000萬元。深圳歡樂谷2017年接待游客295.55萬人，同比減少約5萬人，收入減少近2000萬元。

　　不過，武漢歡樂谷自2012年開業(yè)以來，兩大公園共計接待游客超1400萬人次，經(jīng)營狀況良好。長江商報記者從武漢歡樂谷了解到，2016年接待游客263 萬人次，門票收入2.55億元，2017 年接待游客276萬人次，門票收入2.93億元 ，2018年1-3月接待游客27.3萬人次，門票收入 0.26億元。

　　除了單體主題公園，華僑城綜合旅游項目入園游客和門票收入也不容易樂觀。2017年，深圳東部華僑城項目、云南華僑城項目門票收入及接待游客人數(shù)均呈現(xiàn)下滑。以云南華僑城為例， 2017年接待游客15.99萬人，比2016年減少近4萬人，收入減少近400萬元。此外，華僑城部分酒店入住率不足50%。

　　砸重金打造的文旅板塊為何經(jīng)營疲軟特征愈發(fā)凸顯？謝逸楓認為，與企業(yè)經(jīng)營水平低下，持續(xù)經(jīng)營不善密切相關(guān)。比如，景區(qū)內(nèi)部分游覽功能散失，部分服務(wù)設(shè)施不規(guī)范、不達標(biāo)，標(biāo)識系統(tǒng)不完善，景區(qū)安全存在隱患，環(huán)境衛(wèi)生有待加強和綜合管理存在差距。

　　現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負資金鏈空前承壓

　　在大規(guī)模擴張戰(zhàn)略下，投資增加，成本激增的背后是對資金的巨大需求。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，華僑城A是華僑城的上市公司版圖中尤為重要的一家。2016年，華僑城A還保有44億元的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。

　　而根據(jù)華僑城年報顯示，2017年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-77億元，同比減少274.85%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-93億元，同比下降25.64%。華僑城在財報中指出，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量下降，是因為公司通過土地招拍掛獲取了大量土地，支付了300多億元的土地價款。

　　此外，對比2016年數(shù)據(jù)，華僑城集團的資產(chǎn)負債率從2016年的67.12%增長到2017年的69.9%，增加了2.77%。資產(chǎn)負債率達69.9%，超過房地產(chǎn)行業(yè)64%和旅游行業(yè)36%的負債水平。流動比率從2016年的1.48增長到2017年的1.62，借款的增加導(dǎo)致公司財務(wù)費用同比增加72.09% ，達到2017年的15.97億，這些都增加了華僑城的財務(wù)風(fēng)險。

　　為了緩解周轉(zhuǎn)壓力和持續(xù)攀升的資產(chǎn)負債率，華僑城賣掉不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2017年8月-11月期間，華僑城分2次出手北京豐臺地王，變現(xiàn)108.6億元；11月13日，華僑城亞洲發(fā)布公告，公司以13.95億元出售重慶公司51%股權(quán)；11月14日，深康佳以69.8億元的價格轉(zhuǎn)讓康僑佳城項目70%股權(quán)。4個月內(nèi)，華僑城拋售了近200億優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　然而售賣資產(chǎn)并不能完全解決現(xiàn)金流壓力。據(jù)華僑城公告顯示，2018年前5個月，華僑城累計借款余額從637.46億元上升至891.27億元，新增借款253.81億元，在擴張戰(zhàn)略下，華僑城未來借款余額有進一步上升的趨勢。截至目前，公司累計發(fā)行95億元公司債券用于償還銀行貸款。

　　謝逸楓指出，“跑馬圈地”的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的大額投資項目，給華僑城帶來了沉重的資金壓力。而文旅產(chǎn)業(yè)一般投資規(guī)模大、成本回收周期長，雖然投資資金未必需要短期內(nèi)到賬，但仍讓華僑城資金承壓。在大規(guī)模擴張下，華僑城現(xiàn)金流為負的情況或?qū)⑹浅�態(tài)。本報記者 江楚雅 實習(xí)生 陳康